FTYB38VJTk6UL374eRZpLA_thumb_1194a

Cedolare secca anche per gli immobili commerciali

Società di gestione immobiliare: deducibilità degli interessi passivi

Il comma 36 della Legge 244, modificato dal D.Lgs. 147/2015, ha stabilito per le società che svolgono attività di locazione immobiliare in via esclusiva o prevalente, dove per prevalente si intende una società che detiene un patrimonio in immobili superiore al 50% dell’Attivo patrimoniale e ha ricavi relativi a tali attività superiori ai due terzi del totale, l’integrale deducibilità degli interessi passivi da mutui ipotecari per l’acquisto di immobili patrimonio destinati alla locazione facendoli fuoriuscire dalla disciplina dell’art. 96 TUIR per il quale tali importi devono rientrare, per le altre tipologie di società, all’interno del calcolo del ROL.

Tale regime era destinato inizialmente a cambiare a decorrere dal 01.01.2019 per effetto della direttiva europea ATAD (Anti Tax Avoidance Directive), il cui recepimento avrebbe dovuto fissare dal 01.01.2019 l’abrogazione del sopracitato comma 36; tuttavia, la Legge di Bilancio, sebbene in modo poco lineare, ne ha bloccato l’abrogazione. Pertanto, permane, anche per il 2019, l’integrale deducibilità degli interessi passivi per le società di gestione immobiliare con attività di locazione esclusiva o prevalente.

Rimane ugualmente in vigore quanto previsto dal comma 35 Legge 244 relativamente agli immobili patrimonio dati in locazione, di proprietà delle altre società (non di gestione immobiliare); per tali società la deducibilità degli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari per l’acquisto di immobili patrimonio è legata alla capienza del ROL.

Fuoriescono dall’applicazione del ROL, le società di persone, S.n.c. o S.a.s., cui si riferisce, invece, l’art. 61 del TUIR.
Passaggio dal ROL “contabile” al ROL “fiscale”
Il Decreto Legislativo 142/18 (pubblicato in gazzetta ufficiale il 28 dicembre 2018) che recepisce la Direttiva europea ATAD ha previsto la modifica della determinazione del ROL; in pratica si tratta del passaggio da una determinazione di tipo contabile, dove il ROL coincide sostanzialmente con l’EBITDA, ad un calcolo prettamente fiscale: le voci di ricavo e di costo registrate in Conto economico devono essere valorizzate ai fini del calcolo al valore fiscalmente rilevante comprendendo anche elementi di reddito non inclusi.

Cedolare secca al 21% per le locazioni commerciali

Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (negozi), di superficie fino a 600 metri

quadrati, escluse le pertinenze, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca con l’aliquota del 21%.
Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

L’acconto sulla cedolare secca aumenterà dall’attuale 95% al 100% nel 2021.

Rivalutazione terreni

La Legge di Bilancio ha introdotto la possibilità di riconoscere fiscalmente i maggiori valori derivanti da una rivalutazione dei terreni a destinazione agricola o di natura edificabile a condizione che venga versata un’imposta sostitutiva pari al 10% calcolata sul valore rideterminato.

La rideterminazione del valore per i terreni, posseduti alla data del 1° gennaio 2019, sulla base di una perizia giurata di stima deve essere redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili; Il costo per la relazione giurata di stima è portato in aumento del valore di acquisto del terreno edificabile e con destinazione agricola se rimasto a carico.

L’imposta va versata in un’unica rata entro il 30 giugno 2019 o in tre rate annuali con scadenza il 30 giugno; le due rate successive alla prima avranno una maggiorazione del 3% a titolo di interessi da dilazione calcolati con decorrenza da una rata all’altra.

Estensione riduzione di IMU e TASI

Il beneficio di riduzione del 50% della base imponibile di IMU e TASI prevista per gli immobili in comodato d’uso, si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.

Fonte: Consulente Fiscale Fimaa

Articoli correlati

Versione 2

Milano in first class

La città dei contrasti/ II centro Da Brera a Citylife la Milano che vive in first class I nuovi quartieri fanno da traino al mercato di lusso: 10mila euro al metro quadro e servizi top ORIANA LISO Undici milioni per un attico con superattico di 750 metri quadri in un palazzo d’epoca in piazza Oberdan, a Porta Venezia. Poco più di due per un plurilocale di 255 ipertecnologici metri quadri nelle residenze Hadid, a Citylife. Sono le case cosiddette “first class”, quelle che valgono più di un milione di euro e che superano agilmente i 10mila euro al metro quadro. […]

(continua a leggere)

Per chi acquista “prima casa” senza aver venduto la propria

Molti credono che si possa acquistare una “prima casa” avendo un anno di tempo per vendere la propria. La Legge in effetti lo prevede ma ad una condizione che non tutti sanno e cioè che la casa acquistata in precedenza lo si sia fatto sempre con le agevolazioni “prima casa”. Questa è una condizione essenziale, senza la quale questa possibilità non si può esercitare. Se l’acquisto precedente è stato fatto come “seconda casa”, od anche solo se si è ricevuta in eredità o donazione bisognerà alienare l’immobile PRIMA della data dell’atto assolutamente. Immobiliare Centro

(continua a leggere)
VISTA 10114

Il saldo prezzo resta in deposito al Notaio fino al passaggio di proprietà

Venditore pagato non più alla firma dell’atto di compravendita ma solo dopo la sua trascrizione su richiesta dell’acquirente L’approfondimento di questa settimana è dedicato alle novità introdotte dalla legge per il mercato e la concorrenza sul conto deposito nelle vendite di immobili. La legge 4 agosto 2017 n. 124 ha previsto l’utilizzo da parte dei notai di un conto dedicato alla gestione dei pagamenti nelle vendite immobiliari su richiesta della parte interessata. Tutela dell’acquirente La novità introdotta dal legislatore tutela l’acquirente evitando che quest’ultimo possa incorrere nella sgradita sorpresa, dopo aver pagato, di vedere apposta un’ipoteca o altro gravame sull’immobile […]

(continua a leggere)
IMG_4618

Noi la casa te la trasformiamo da così…a così!

Succede spesso che un cliente non compri una casa “datata” per evitare lo “stress” dei lavori di ristrutturazione e per la mancanza di tempo a seguire gli stessi. La nostra società grazie ad oltre 30 anni di esperienza è particolarmente organizzata per “accompagnare” i propri clienti durante tutto il percorso di ristrutturazione del proprio immobile, affiancandogli i migliori professionisti e le migliori imprese sul mercato. Accompagniamo il cliente passo dopo passo, dalla progettazione alla scelta dei materiali, dall’assistenza dei lavori fino alla consegna dell’immobile.

(continua a leggere)
IMG_0854

Hai un appartamento da affittare o già affittato? Entra a far parte dei nostri amministrati!

Specializzati nella gestione degli immobili in affitto da quasi 40 anni sono ormai oltre 500 le unità immobiliari di cui curiamo la gestione in Novara e Milano. Ci occupiamo della valutazione dell’immobile da mettere sul mercato alla cifra massima realizzabile, lo pubblicizziamo sui giornali e su oltre 30 portali internet oltre che sul nostro sito, reperiamo tutte le informazioni e le referenze sugli eventuali interessati da sottoporre alla proprietà, facciamo documentazione fotografica per avere lo stato di fatto al momento della locazione in modo da verificare eventuali danni nel momento della riconsegna, ci occupiamo della stesura dei contratti e di […]

(continua a leggere)

Cedolare secca anche in foresteria

I giudici tributari impongono la correzione di rotta: la foresteria è un contratto cui si può applicare la cedolare secca! La pronuncia n° 470/03/14 viene dalla commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia che richiamandosi semplicemente alla legge ha imposto il riconoscimento della tassa a forfait anche quando l’inquilino dell’immobile è un impresa che lo affitta per suoi dipendenti. (Fonte sole 24 ore) Grande vantaggio questo per i proprietari di casa che prima potevano godere di questo beneficio solo affittando a “privati”

(continua a leggere)
DSC_0129

Comprare una casa da ristrutturare conviene!

Con le agevolazioni ancora in essere per tutto il 2014 del 50 % di recupero fiscale sulle spese per lavori edili sostenute e del 65% per i lavori a risparmio energetico (tipo serramenti…), ristrutturare casa è sempre più conveniente!Oggi i veri affari si fanno comprando appartamenti in palazzine ben tenute degli anni ’70/’80 o anche precedenti, per le quali si riesce spesso ad ottenere un ottimo prezzo, trasformandole in qualcosa di unico ed affascinante.Molti clienti non hanno  voglia di seguire tutti i prestatori d’opera, i fornitori di materiali, i professionisti perchè questo richiede molta perdita di tempo e notevole “stress”. […]

(continua a leggere)
certificazione_energetica110

Hai fatto la certificazione energetica al tuo Immobile?

Vediamo ora di elencare dettagliatamente tutti i casi in cui oggi il proprietario di un edificio o di una unità immobiliare è obbligato a certificare il proprio immobile. La Certificazione Energetica di un immobile è obbligatoria quando: 1. il proprietario, avendo deciso di vendere o affittare il proprio immobile, deve pubblicare un annuncio economico, un annuncio immobiliare od esporre un cartello pubblicitario; in questi casi il proprietario dell’immobile deve dichiarare la classe energetica e l’indice di prestazione energetica. Attenzione ! In quanto la norma non fa distinzioni e quindi l’obbligo si applica a qualsiasi tipo di annuncio, quindi a quelli […]

(continua a leggere)